全國保障性租賃住房籌建如火如荼，預(yù)計(jì)全國“十四五”目標(biāo)已完成65%左右。其中，作為“壓艙石”和“穩(wěn)定器”的地方國企，正著力通過尋求與專業(yè)化運(yùn)營商合作助力籌建任務(wù)的完成。百瑞紀(jì)集團(tuán)則憑借其卓越的定制化服務(wù)能力，成為助力各大國企保租房籌建運(yùn)營的關(guān)鍵力量。

一、截至2023年年底，全國將籌集保租房564萬套，“十四五”目標(biāo)完成65%

2023年9月，住建部表示，2023年全國籌建保租房204萬套(間)的任務(wù)已完成72%。根據(jù)前兩年均超額完成年度任務(wù)，2023年的籌建任務(wù)也將如期或超額完成。按照如期完成目標(biāo)計(jì)算，截至2023年底，全國將累計(jì)籌建保租房564萬套(間)，“十四五”目標(biāo)完成65%，未來兩年待籌建保租房任務(wù)還有306萬套(間)。

圖：2021-2023年全國保障性租賃住房籌建完成情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理，2023年完成量為預(yù)估

二、后期“存量房屋盤活”或成供應(yīng)主流，國企保租房籌建運(yùn)營中定制化的服務(wù)必不可少

1.“存盤房屋盤活”將成未來兩年保租房籌集的主要方式

住建部表示，未來將繼續(xù)鼓勵(lì)各地利用閑置商業(yè)辦公樓等建設(shè)保租房。過去幾年，全國一二線城市出讓了大量涉租賃用地，但隨著地方財(cái)政壓力的增加，租賃用地供應(yīng)下降趨勢不可避免。2023年，北京、上海等地公開出讓的涉租賃用地已大幅下降。從市場來看，各地商辦樓及商品住宅都存在大量閑置，為此，多地明確保租房籌集“以存量為主，新建為輔”，并出臺相關(guān)配套政策。相對于新建，這種方式不僅更加經(jīng)濟(jì)，而且能夠提高資源利用效率、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展。因此，盤活存量房屋將是未來保租房籌集的主流方式。

與此同時(shí)，中央近兩年在金融端也加大了對盤活存量房屋用作租賃住房的支持力度。2023年年初央行專門設(shè)立1000億元“租賃住房貸款支持計(jì)劃”，2024年年初“住房租賃金融17條”正式發(fā)布，創(chuàng)新設(shè)立團(tuán)體批量購買租賃住房信貸產(chǎn)品，均是支持盤活存量房屋、擴(kuò)大租賃住房供給。

2.國企對存量轉(zhuǎn)化類保租房建設(shè)運(yùn)營的定制化服務(wù)需求提升

相對一般企業(yè)而言，地方國企兼具盈利性和社會功能性，因此其投資活動(dòng)具有一定特殊性，既要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，又要起到調(diào)和國民經(jīng)濟(jì)的作用。保租房是我國住房保障體系的重要組成部分，具有顯著的民生屬性。因此，各地方國企均肩負(fù)著保租房籌建的重要使命。

通過盤活自有存量資產(chǎn)或社會存量房屋是各地國企籌集保租房的重要方式，相較于新建，非居改保等存量資產(chǎn)盤活用作保租房的審批手續(xù)更復(fù)雜、空間設(shè)計(jì)改造能力要求更高。同時(shí)，隨著保租房市場化運(yùn)營的深入，新市民、青年人對私人空間、居住環(huán)境、社交場景、租住服務(wù)、商業(yè)配套等方面的需求不斷升級，這無疑對建設(shè)方和運(yùn)營方提出了更高的挑戰(zhàn)和要求。

好的產(chǎn)品和出色的運(yùn)營是確保項(xiàng)目成功的兩大基石，產(chǎn)品的卓越性源于對用戶需求的深入洞察和精準(zhǔn)滿足，而優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營則是將產(chǎn)品推向目標(biāo)市場，并持續(xù)優(yōu)化用戶體驗(yàn)。顯然，這些并不是國企的強(qiáng)項(xiàng)，大多數(shù)國企沒有住房租賃項(xiàng)目建設(shè)及管理經(jīng)驗(yàn)，在客戶研究、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)化改造、成本管控、精細(xì)化管理等方面存在一定短板。因此，尋求與專業(yè)的運(yùn)營商合作成為國企提升保租房運(yùn)營效率和滿足市場需求的重要途徑。

國企的合作需求主要包括客戶調(diào)研、產(chǎn)品定位、裝修改造和運(yùn)營管理，部分項(xiàng)目還有融資背書、共同投資需求。不同資產(chǎn)類型和狀態(tài)的項(xiàng)目需要不同的服務(wù)，而不同階段的合作形式也有所差異。

以閑置商辦樓改造為保租房的項(xiàng)目為例，由于這類項(xiàng)目需要重新改造裝修，國企與運(yùn)營商通常采用租賃分成模式合作。在合作模式下，業(yè)主方負(fù)責(zé)精裝修投資，而專業(yè)化運(yùn)營商則提供客戶調(diào)研、產(chǎn)品規(guī)劃及設(shè)計(jì)方案、軟裝及電器投資、后期項(xiàng)目的運(yùn)營管理工作。對于國企新建租賃社區(qū)，其核心訴求在于產(chǎn)品規(guī)劃和運(yùn)營管理，因此雙方多采用委托管理模式合作。而與具備一定運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的國企品牌合作時(shí)，則多采用共同運(yùn)營模式。

由此可見，國企在合作過程中更傾向于尋找具備定制化服務(wù)能力的運(yùn)營商，以滿足其多樣化的需求。這種定制化的服務(wù)能力意味著運(yùn)營商能夠根據(jù)國企的具體需求和項(xiàng)目特點(diǎn)，提供針對性的解決方案，從而實(shí)現(xiàn)更好的合作效果。隨著各地保租房籌建工作的加速推進(jìn)，國企對于定制化服務(wù)的需求也在不斷增長。

三、百瑞紀(jì)集團(tuán)憑借其專業(yè)且靈活的定制化服務(wù)，成為國企籌建保租房的首選伙伴

百瑞紀(jì)集團(tuán)深耕行業(yè)8年，布局全國近40個(gè)城市，開業(yè)規(guī)模居全國前十，擁有保租房大社區(qū)、人才公寓、員工宿舍等各類新建和改建租賃住房項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)，目前已形成多元化的產(chǎn)品線，具備全鏈條的運(yùn)營管理體系，并創(chuàng)新了多種合作模式，在行業(yè)內(nèi)具有顯著的優(yōu)勢和競爭力。

百瑞紀(jì)集團(tuán)的全鏈條管理能力和多元化合作模式，正是當(dāng)下國企籌建保租房時(shí)所迫切需要的。百瑞紀(jì)集團(tuán)根據(jù)國企不同項(xiàng)目的需求，量身定制委托管理、合作投資、合作運(yùn)營、咨詢服務(wù)、資產(chǎn)管理、系統(tǒng)定制開發(fā)、品牌建設(shè)、模塊化服務(wù)等多種服務(wù)方案，使其成為眾多國企的理想合作伙伴。正是憑借這種專業(yè)和靈活的服務(wù)，百瑞紀(jì)集團(tuán)近年來與越來越多的國企建立了穩(wěn)固的合作關(guān)系，成功推出了眾多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，為國企的發(fā)展注入了新的活力。

以長沙湘江科創(chuàng)園窩趣輕社區(qū)為例，該項(xiàng)目是百瑞紀(jì)集團(tuán)窩趣與湘江集團(tuán)下屬全資子公司大科城公司合作運(yùn)營的保租房試點(diǎn)項(xiàng)目，湘江科創(chuàng)園是湖南湘江新區(qū)著力構(gòu)建“一城五基地”中唯一的科創(chuàng)基地，負(fù)著承載科創(chuàng)資源和構(gòu)建核心競爭力的重任。為了更好地吸引科創(chuàng)人才和科技成果匯聚長沙，湘江科創(chuàng)園配建了保租房。為了更好地服務(wù)園區(qū)企業(yè)和人才，湘江集團(tuán)選擇引入專業(yè)化品牌公寓合力打造項(xiàng)目，經(jīng)過對眾多公寓品牌進(jìn)行深入了解和比較，百瑞紀(jì)集團(tuán)憑借其在項(xiàng)目管理、品牌口碑、數(shù)字化管理以及合作模式等方面的顯著優(yōu)勢，成為最終合伙伙伴。

雙方以租賃分成的模式進(jìn)行合作，業(yè)主方提供精裝交付房源，百瑞紀(jì)集團(tuán)負(fù)責(zé)投入軟裝和電器物資，之所以由百瑞紀(jì)負(fù)責(zé)軟裝及電器投資，是因?yàn)榘偃鸺o(jì)具備標(biāo)準(zhǔn)化改造能力和穩(wěn)定的供應(yīng)鏈，能夠提供更低成本、更高效率的軟裝及電器解決方案，同時(shí)也降低業(yè)主方的資金投入。在項(xiàng)目營收方面，雙方按照一定比例進(jìn)行分成。百瑞紀(jì)集團(tuán)的分成比例包含運(yùn)營成本及管理費(fèi)用，但不包含租金。這種合作模式有助于降低雙方的風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目的盈利水平，同時(shí)也有利于提升保租房項(xiàng)目的整體品質(zhì)和服務(wù)水平。

百瑞紀(jì)集團(tuán)在合作鏈條中全面參與，涵蓋了投資、建設(shè)和管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。在投資端，百瑞紀(jì)集團(tuán)負(fù)責(zé)提供軟裝和電器物資，為項(xiàng)目提供必要的投入和支持;建設(shè)端，百瑞紀(jì)集團(tuán)提供產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案以及落地指導(dǎo)，確保項(xiàng)目的高品質(zhì);管理端，百瑞紀(jì)引入自有品牌、數(shù)字化系統(tǒng)及管理團(tuán)隊(duì)，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營管理。

在百瑞紀(jì)集團(tuán)的專業(yè)支持下，該項(xiàng)目展現(xiàn)出令人矚目的表現(xiàn)，在解決職住平衡、青年人租住問題的同時(shí)，兼顧運(yùn)營效率和服務(wù)品質(zhì)，打造超高門店人效比。百瑞紀(jì)集團(tuán)根據(jù)園區(qū)運(yùn)營需求，通過標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、科技化的運(yùn)營管理模式，度身定制科學(xué)高效的工作流程，并結(jié)合自身豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，幫助園區(qū)實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式增值運(yùn)營的變革，提高盈利能力;此外，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)通過IT技術(shù)實(shí)現(xiàn)數(shù)字營銷化，最大限度覆蓋目標(biāo)人群，導(dǎo)入百瑞紀(jì)集團(tuán)的優(yōu)勢資源，采用特有的“自主銷售中臺+線下定點(diǎn)推廣”的銷售模式，完成項(xiàng)目開業(yè)3個(gè)月即滿租+溢價(jià)22%的亮眼業(yè)績。

圖：長沙湘江科創(chuàng)園窩趣輕社區(qū)實(shí)景

而窩趣國際社區(qū)·濟(jì)南禹瀚城店則通過委托管理模式合作，資產(chǎn)方是濟(jì)南市軌道交通集團(tuán)。該項(xiàng)目定位為住宅類大型保租房社區(qū)，共有1689套房源，由于項(xiàng)目所處區(qū)域還在建設(shè)發(fā)展當(dāng)中，周邊交通、商業(yè)配套、辦公寫字樓等配套較匱乏，項(xiàng)目招租和運(yùn)營難度較大，做好產(chǎn)品規(guī)劃及運(yùn)營管理是業(yè)主方的兩大核心訴求，而這正是專業(yè)運(yùn)營商所擅長的。

百瑞紀(jì)集團(tuán)在眾多知名運(yùn)營商的競爭中脫穎而出，獲得該項(xiàng)目的運(yùn)營管理服務(wù)合同。在建設(shè)端，百瑞紀(jì)集團(tuán)為項(xiàng)目提供產(chǎn)品規(guī)劃及軟裝配置方案，根據(jù)物業(yè)條件優(yōu)化戶型配置，增加了25%的一房一廳或單間戶型，提高了坪效同時(shí)拓展了目標(biāo)客群;在管理端，百瑞紀(jì)集團(tuán)對接了政府保租房的價(jià)格核定、資格審查、公積金劃扣接入，負(fù)責(zé)租客服務(wù)和日常經(jīng)營管理。

針對項(xiàng)目運(yùn)營難點(diǎn)，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目開業(yè)之前就開始鎖定客源，拓展企業(yè)客戶，正式開業(yè)前2個(gè)月就已經(jīng)獲得占房量近30%的意向協(xié)議，目前開業(yè)不到兩個(gè)月，出租情況非常樂觀，預(yù)計(jì)提前4個(gè)月就可以完成首年目標(biāo)，運(yùn)營效率直線提升。

圖：窩趣國際社區(qū)·濟(jì)南禹瀚城店實(shí)景

此外，百瑞紀(jì)集團(tuán)還參與城中村規(guī)模化統(tǒng)租保障房和人才公寓運(yùn)營。2023年，深圳啟動(dòng)城中村保障性住房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升行動(dòng)，某地方國企聯(lián)合百瑞紀(jì)集團(tuán)參與城中村規(guī)模化品質(zhì)化改造項(xiàng)目，雙方采取成立合資公司、共同投資共同運(yùn)營的模式合作，合資公司將作為運(yùn)營主體，向百瑞紀(jì)集團(tuán)采購專項(xiàng)服務(wù)。百瑞紀(jì)集團(tuán)成為深圳市三大城中村改造實(shí)施主體之一，也是全國少數(shù)實(shí)施城中村規(guī)模化改造的運(yùn)營商之一。可見其具備了向各類項(xiàng)目輸出專業(yè)化定制化服務(wù)的能力。

由此，越來越多的國企選擇與百瑞紀(jì)合作，近期鄭州城發(fā)安居公司正式宣布與百瑞紀(jì)集團(tuán)開展戰(zhàn)略合作，共同運(yùn)營管理旗下“美寓”人才公寓品牌，房量約17000間。

四、小結(jié)

保障性租賃住房是落實(shí)“租購并舉”的重要抓手，也是盤活房地產(chǎn)存量市場、探索新型發(fā)展模式的有效方式。在未來兩年，預(yù)計(jì)存量盤活將成為保租房籌建的主要方式，在此趨勢下，中央及地方政府也不斷完善相關(guān)政策。為保租房籌建的主力軍，國有企業(yè)承擔(dān)著巨大的籌建任務(wù)和運(yùn)營管理壓力，迫切需要像百瑞紀(jì)集團(tuán)這樣的全鏈條租賃住房品牌運(yùn)營商提供定制化服務(wù)合作。

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